Para esses compradores, a melhor opção para investir em propriedades de Dubai pode ser comprar a propriedade de um quarto de hotel ou apartamento com serviço de hotel. O que é e quais são as características da escolha e compra de imóveis em complexos hoteleiros, decidimos perguntar ao Diretor Executivo da IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, diga-me, o que o comprador recebe ao comprar um imóvel em um hotel ou apartamento com serviço do hotel?
O comprador, nesse caso, torna-se proprietário não apenas de um acabamento chave na mão, mas também do design de quartos de designers famosos, além de móveis, eletrodomésticos e eletrodomésticos e artigos de interior. O operador da empresa do hotel assume toda a responsabilidade pela manutenção, reparo, design e manutenção adequados dos hóspedes, de acordo com os padrões do hotel. Como regra, quartos e apartamentos são oferecidos para venda em redes de hotéis da categoria 4-5 *.
Quais são as vantagens de comprar um apartamento de hotel em comparação com a compra de, por exemplo, um apartamento em um complexo residencial comum?
Os benefícios desse tipo de investimento são óbvios. Os proprietários de apartamentos de hotéis recebem em sua propriedade não apenas uma unidade imobiliária com decoração "design", móveis e um conjunto de equipamentos de alta qualidade. Talvez o principal seja que o comprador desse imóvel tenha o direito de usar todas as comodidades do hotel - serviço de quarto, serviços de camareira e de concierge, centros de spa e salas de ginástica, bares e restaurantes. Além disso, como a propriedade é adquirida, o comprador tem o direito de solicitar vistos de residência nos Emirados Árabes Unidos para ele e seus familiares.
Ou seja, o investidor adquire parte do hotel na propriedade?
Não é bem assim. Há uma diferença entre a propriedade sob controle total do operador do hotel e a propriedade servida apenas pelo hotel, mas não gerenciada por ele.
E qual a diferença?
O fato é que, quando um investidor compra um quarto ou apartamentos de hotel sob a administração de um hotel, ao mesmo tempo com o contrato de venda (ou, alternativamente, no próprio contrato de compra), ele assina um acordo sobre a transferência do imóvel (neste caso, um quarto de hotel) à gerência do operador do hotel. Este contrato reflete os padrões para a operação de bens imóveis, seu valor, bem como o procedimento para obter e distribuir renda de seu uso. Ou seja, a empresa operadora assume não apenas a manutenção do imóvel, mas também a sua gestão, a fim de gerar renda. As condições da residência do proprietário na habitação comprada são especificadas separadamente, a saber, o período durante o qual essa acomodação é possível, o procedimento de reserva, o custo de vida além do período acordado e assim por diante.
Se estamos falando de apartamentos que são atendidos apenas pelo operador, nesse caso, o proprietário descarta sua propriedade. Ele pode morar em apartamentos ou alugá-los, independentemente ou com a ajuda de uma empresa de administração. Mas, como no caso de um quarto de hotel, o proprietário da propriedade é obrigado a pagar pela manutenção de seus apartamentos de acordo com os padrões da empresa operadora.
Quem, na sua opinião, está principalmente interessado em adquirir apartamentos de hotel?
Eu destacaria os dois principais grupos-alvo de compradores de apartamentos de hotéis. O primeiro grupo inclui investidores que gostariam de usar imóveis para uma vida confortável (ou para a estadia de parentes, amigos e conhecidos) por um curto período de um ano, por exemplo, durante feriados ou férias. Ao mesmo tempo, o investidor fica aliviado da necessidade de cuidar constantemente da manutenção imobiliária e de incorrer em custos operacionais adicionais, mas, pelo contrário, pode contar com o lucro. A escolha deste grupo é um quarto ou apartamento de hotel gerenciado por um operador de hotel.
Para o segundo grupo, incluo clientes ansiosos para obter o melhor de tudo e dispostos a arcar com alguns custos adicionais. Embora neste caso, seu benefício seja óbvio: na verdade, eles moram em um hotel cinco estrelas, ao mesmo tempo em que pagam apenas uma pequena parte do custo do "quarto" e têm a flexibilidade de usar sua propriedade. Se necessário, eles podem transferir suas moradias para a gerência da empresa operadora, a fim de gerar renda, ou vendê-la para devolver o investimento. Para esta categoria, os apartamentos com serviço de hotel são a escolha.
De uma maneira ou de outra, mas para qualquer investidor, é importante que sua propriedade possua o máximo de atratividade. Como estão as coisas na indústria hoteleira, as consequências da crise são refletidas nela?
De acordo com os dados mais recentes publicados no estudo global da Deloitte, em 2008, Dubai ocupa o segundo e o terceiro lugar no ranking mundial em termos de renda média de um quarto de hotel e preço médio de quarto, respectivamente. O custo médio de um quarto nos hotéis de Dubai em 2008 foi de US $ 300 por dia, e a renda média de um quarto foi de US $ 237. Somente Moscou está à frente de Dubai, o que não é surpreendente, dado o fato de a capital russa ser líder mundial em termos de preços de propriedades e ao custo de vida.
Ao mesmo tempo, os hotéis da região do Oriente Médio foram os menos afetados pelas conseqüências da crise econômica global, mostrando no segundo semestre de 2008 um aumento na taxa de renda média por quarto em 14,5%.
Claro, não seria razoável acreditar que este ano os negócios hoteleiros em Dubai crescerão no mesmo ritmo; no entanto, em comparação com outros países, este emirado tem todas as chances de permanecer na liderança. Os últimos números de fevereiro de 2009, a propósito, confirmam isso. Embora a taxa de ocupação geral dos hotéis de Dubai tenha diminuído levemente, mas no geral, ela permanece em um nível muito alto, aproximando-se de 80%, e os hotéis de praia de Dubai estavam 95% cheios em fevereiro.
Quantas ofertas de apartamentos de hotel existem no mercado agora?
Existem muitas ofertas para apartamentos de hotéis no mercado de Dubai. No entanto, você deve abordar a seleção com muito cuidado. Como você está adquirindo não apenas uma propriedade, mas também um conjunto de direitos e obrigações relacionados ao seu uso, é necessário um estudo particularmente cuidadoso dos documentos relevantes. Além disso, você deve avaliar as perspectivas do projeto do hotel em que considera a possibilidade de adquirir apartamentos. E, é claro, ao comprar qualquer imóvel, você precisa se familiarizar com todas as opções possíveis para fazer a escolha que melhor se adapte às suas necessidades.
Por exemplo, se você é um homem de negócios e visita Dubai principalmente a negócios, talvez devesse prestar atenção em apartamentos em novos complexos hoteleiros nos distritos comerciais da cidade. Um dos projetos mais recentes é o The Address, Downtown Burj Dubai, inaugurado em outubro passado e administrado pela operadora de hotéis Emaar Hospitality Group. Este elegante edifício de 63 andares tem uma localização estratégica no coração do centro de Dubai, próximo ao edifício mais alto do mundo - Burj Dubai. O custo dos apartamentos aqui começa com 950 mil dólares.
Se você está procurando um lugar para relaxar no mar, preste atenção nos projetos de hotéis na ilha "palm" de The Palm Jumeirah. Por exemplo, os apartamentos com serviço de luxo da Grandeur Residences podem ser adquiridos por cerca de US $ 6.400 por metro quadrado. De acordo com as estimativas mais pessimistas, a receita líquida anual ao transferir os apartamentos para o hotel será de 5 8% do investimento total. Ao mesmo tempo, quero enfatizar mais uma vez que o proprietário está isento de todos os aborrecimentos e despesas de manutenção e administração de imóveis e é livre para escolher entre morar em seus apartamentos por conta própria ou alugá-los para obter uma renda estável.
Bem, outra opção típica é quando a aquisição de apartamentos de hotel é considerada principalmente como um investimento, e somente então - como uma oportunidade de ter moradia. Aqui você pode recomendar a atenção aos projetos de grandes redes internacionais de hotéis. Por exemplo, é possível comprar um quarto de hotel gerenciado pela rede Swiss Movenpick para ficar lá 30 dias por ano de graça, ou em qualquer outro hotel da mesma rede ao redor do mundo com descontos significativos. Além disso, durante os três primeiros anos, a empresa operadora garante ao proprietário um lucro líquido anual de 6,7% do valor dos investimentos realizados. O custo desse número é de 175 mil dólares.
Vamos passar para recomendações práticas sobre o tema de como abordar a escolha de um objeto de investimento?
A recomendação mais importante é tentar ver tudo com seus próprios olhos. E para isso, na IMEX Real Estate, organizamos passeios de familiarização gratuitos para Dubai para nossos clientes. Oferecemos aos nossos clientes um rico programa individual para o dia, com visitas a todos os projetos de interesse. Durante o passeio, nossos clientes podem ver e comparar não apenas objetos individuais à venda, mas todos os principais projetos do novo desenvolvimento urbano, a fim de determinar conscientemente a direção da pesquisa. Nossos consultores que acompanham o cliente mostrarão, dirão e responderão todas as suas perguntas em tempo real. Este serviço tem como objetivo fornecer aos clientes a imagem mais completa do mercado imobiliário em Dubai e é exigido, antes de tudo, por quem pensa em comprar imóveis nos Emirados.
Suas ofertas cobrem apenas projetos de Dubai?
Obviamente, ofertas interessantes para quartos e apartamentos de hotel não estão apenas em Dubai. E, embora o mercado imobiliário de Dubai seja o maior e mais dinâmico, se o cliente desejar, podemos oferecer opções interessantes em Abu Dhabi e nos emirados do norte. Informações mais detalhadas sobre as ofertas da IMEX Real Estate, bem como a oportunidade de fazer uma solicitação aos nossos especialistas, estão disponíveis em nosso site www.imexre.com
Obrigado pela conversa. Desejamos-lhe sucesso.
