Texto: Helena Kryukova QUANDO INTRODUZEM A CIDADE DO FUTURO, O PRIMEIRO NUMA CHEGA A DUBAI. AS MESMAS PREOCUPAÇÕES E O MERCADO IMOBILIÁRIO: SUPERANDO AS DIFICULDADES, VOLTOU AO FUTURO DO DESENVOLVIMENTO CONFIDENTE, NOVOS PROJETOS FANTÁSTICOS E CRESCIMENTO RÁPIDO DO INVESTIMENTO EM INVESTIMENTO.
Dubai ocupa regularmente posições de liderança nos ratings de investimento prioritário em investimentos imobiliários: no rating Savills, o emirado ficou em segundo lugar no mundo em termos de atratividade para investimentos em habitação, e o rating Knight Frank prevê completamente que Dubai em breve estará à frente de Londres por esse indicador. capital mundial de investimento.
Oferta e demanda - na balança
A escolha dos investidores não é surpreendente, pois além dos principais fatores, como alto nível de retorno sobre ativos, segurança dos investimentos e taxa de retorno sobre o investimento, o emirado também aparece constantemente nas listas de cidades com os projetos imobiliários mais incomuns, interessantes e significativos, como o projeto aerotrópico de Dubai do Sul ( anteriormente Dubai World Central), nomeado pelos especialistas da Knight Frank como um dos cinco mais importantes projetos de desenvolvimento urbano do mundo para investimentos imobiliários.
E também, é claro, o MBR City - Distrito Um, com seus sete quilômetros de lagos artificiais Lagoas de Cristal e a maior praia artificial do mundo, o complexo Aladdin City no coração de Dubai Creek, inspirado na cultura árabe tradicional, três parques temáticos com o nome geral Dubai Parks and Resorts , o projeto de desenvolvimento de ilhas artificiais de Bluewater Island com a roda-gigante mais alta do mundo, Dubai Eye, o complexo de Dubai Creek Harbor em larga escala, o gigantesco Dubai Frame e o projeto de desenvolvimento de ilhas de Deira. E isso é apenas parte desses projetos incríveis que aparecerão em Dubai na véspera da EXPO 2020.
Mas esse turbilhão de novos projetos, que rapidamente capturaram Dubai, não poderia deixar de causar constrangimento entre muitos analistas que estão acostumados a ver armadilhas em tudo, especialmente em combinação com um declínio da atividade no mercado imobiliário e uma visível redução de preços. Bem, vamos tentar esclarecer essa imagem geral de um futuro fantástico.
O principal obstáculo em várias tentativas de fornecer uma previsão o mais clara possível para o desenvolvimento futuro do mercado imobiliário em Dubai foi o número real de objetos prontos para entrar no mercado em um futuro próximo. No início do ano, o escopo dos analistas era bastante amplo: sem vergonha, eles afirmaram que 30.000 unidades habitacionais poderiam muito bem reabastecer o mercado já em 2015. Então as previsões se tornaram um pouco mais modestas: alguém prometeu 25.000 novos objetos em 2015, outros levaram um período de tempo mais extenso, para não se fixar no estado atual das coisas, e chamaram os números de 70.000 objetos até 2018, ou, inversamente, mais estreitos - 6000 objetos para o segundo semestre de 2015.
Tudo isso não poderia deixar de causar confusão entre os investidores e alguns compradores em potencial, depois dos quais os principais players do mercado, incluindo desenvolvedores importantes como DAMAC e Union Properties, fizeram declarações dizendo que a oferta e a demanda ainda estavam equilibradas, mas com tendência à prevalência da demanda.
Posteriormente, estatísticas oficiais foram adicionadas a essas declarações: apesar das prometidas 25.000 novas propriedades, não mais de 10.000 unidades habitacionais serão comissionadas em Dubai em 2015, porque os próprios desenvolvedores entendem o impacto do fator de oferta no estado geral do mercado e não se esforçam por isso excesso, inibindo o comissionamento de novas instalações. De acordo com o Dubai Statistics Center, o crescimento da população de Dubai nos próximos anos será de 5 a 7% ao ano, e a habitação aumentará 2,2% ao ano, de modo que o equilíbrio da oferta e demanda tenderá a prevalecer nos próximos anos.
O fato de que a demanda por moradias em Dubai e agora e no futuro estará significativamente à frente da oferta, analistas e participantes do mercado falam por unanimidade. É o que diz o chefe da Union Properties Khalid Bin Kalban, o chefe da DAMAC Zayed ElChaar, além de analistas da Land Sterling e Bayut. E, finalmente, o ponto final dessas disputas foi definido pelo recente relatório oficial do Departamento de Terras de Dubai, que afirma que em apenas nove meses de 2015, o emirado concluiu 33.907 transações imobiliárias, o que indica um aumento constante no interesse dos compradores no mercado.
Para os fundos pessoais dos compradores durante esse período, os imóveis foram vendidos no valor de US $ 21,24 bilhões e para crédito - no valor de US $ 25,59 bilhões.Portanto, também está claro que a popularidade das hipotecas imobiliárias em Dubai está crescendo a cada ano.
Nova ascensão - em seis meses
Nos últimos dois anos, o valor total dos imóveis vendidos em Dubai para cada trimestre subsequente aumentou constantemente, com base nos quais se pode concluir que o mercado imobiliário local está se desenvolvendo de maneira constante e progressiva, disse o chefe do Departamento de Terras, Sultan Butti Bin Majren. No entanto, deve-se notar que quanto mais próximo do final do ano, mais confiantes as previsões de analistas e participantes do mercado soam sobre o retorno iminente (talvez já em meados do próximo ano de 2016) do mercado imobiliário de Dubai a seus indicadores de crescimento anteriores.
Hoje, essas suposições mais cautelosas e tímidas recentemente se transformaram em teses confiantes, apoiadas em fatos. O motivo do retorno triunfante do mercado às suas posições anteriores será a intensificação dos processos na economia da região devido ao status de uma baía estável no ambiente agitado de outros países do Oriente Médio, bem como sua orientação para 2020, quando a Exposição Mundial será realizada em Dubai.
Outro fator importante que está fora do setor imobiliário, mas que terá um impacto significativo em seu desenvolvimento, foi o recente levantamento de sanções econômicas do Irã, prometendo aos Emirados Árabes Unidos e, em particular, Dubai, um poderoso incentivo financeiro adicional para expandir um mínimo de US $ 13 bilhões em lucro anual de negociação. Segundo estimativas do FMI, o aumento anual do PIB nos Emirados Árabes Unidos apenas devido ao levantamento das sanções contra o Irã será de pelo menos 1%, mais um crescimento anual de 3% nos próximos três anos.
O foco está no mercado de aluguel
Outro setor do setor imobiliário, atraindo mais atenção de analistas e investidores, tornou-se nos últimos seis meses, o mercado de aluguel de imóveis em Dubai. Nesse campo, como nos meses anteriores, observa-se maior volatilidade, no entanto, uma coisa é certa: o crescimento dos lucros dos investimentos em imóveis no Dubai continua. De acordo com os índices de preços da casa da Phidar Advisory, os retornos no segmento de apartamentos de Dubai subiram para um recorde de 7,5% nos últimos três meses, enquanto os retornos de moradias subiram para 4,8%, juntamente com preços mais baixos no setor de vendas e preços contínuos ou crescentes no segmento de locação.
O fato de a crescente receita de aluguel, combinada com o status de porto de investimento seguro inerente a Dubai, formar um futuro bastante otimista para o setor de construção imobiliária, também é indicado no último relatório da agência internacional de classificação de risco Moody's e em um relatório analítico do Financial Times, cujos especialistas chamam de leal legislação de investimento estrangeiro e transparência das normas reguladoras, isto é, segurança e conforto, estão entre os dois fatores mais importantes para o desenvolvimento do mercado imobiliário de Dubai eu
De acordo com outra agência de consultoria, a Land Sterling, o custo do aluguel de estúdios em áreas acessíveis de Dubai aumentou 13% apenas no terceiro trimestre do ano. Ao mesmo tempo, o aumento no custo do aluguel de moradias com uma área maior é inversamente proporcional ao tamanho das vilas e apartamentos: os apartamentos de um quarto aumentaram de preço em uma média de 5 a 12% por trimestre, dependendo da área, e as moradias de elite, pelo contrário, ficaram mais baratas para os inquilinos. No auge da popularidade entre investidores e inquilinos - apartamentos baratos em uma pequena área nas áreas desenvolvidas de Dubai. De acordo com a Propertyfinder, os inquilinos mais procurados em Dubai se situam na faixa de preços de US $ 13.500 a 40.000 por ano.
Assim, Dubai continua sendo uma das cidades mais caras para alugar no mundo. Isso foi confirmado por um recente estudo de classificação do UBS intitulado Preços e ganhos.
No entanto, Dubai conseguiu entrar nas quatro principais cidades com as mais altas taxas de aluguel, principalmente devido ao seu setor imobiliário de elite, enquanto recentemente o governo e os desenvolvedores se concentraram no outro extremo do espectro - o setor de moradias populares.
Essa tendência, que se formou na primeira metade do ano, continua até hoje. De acordo com a definição da JLL, o preço acessível para Dubai é considerado imobiliário, com um valor médio de US $ 215.000 no segmento de vendas e cerca de US $ 19.000 por ano no segmento de aluguel. Atualmente, esse tipo de moradia é o que mais falta, pois pelo menos 40% da população total, ou 820.000 famílias, são potenciais compradores e inquilinos de tais imóveis, diz o relatório da JLL.
Novas oportunidades de investimento atrairão um tipo completamente novo de investidores para Dubai interessados na categoria de imóveis de baixo custo e, graças a eles, nos próximos sete ou mais anos, de acordo com analistas da Knight Frank, Dubai espera um desenvolvimento estável e confiante do setor imobiliário.
Para mais informações sobre a compra e o gerenciamento de imóveis em Dubai, entre em contato com IMEX Real Estate no tel. em Moscou, +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected].
