RESPONDE AS PERGUNTAS MAIS FREQUENTES Maio Os cidadãos estrangeiros compram imóveis em Dubai?
Cidadãos de países estrangeiros que não são membros do Conselho de Cooperação do Golfo Árabe (CCG) têm o direito de adquirir a propriedade total de imóveis em Dubai ("propriedade livre") apenas em territórios especialmente designados, nas chamadas zonas de propriedade livre. A lista dessas zonas é estabelecida pelo decreto do governante de Dubai nº 3 de 2006. Isso inclui quase todo o território do "novo Dubai", incluindo áreas populares como Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, etc.
É obrigatório registro de imóveis em Dubai e quem está envolvido?
O registro de direitos imobiliários em Dubai é realizado pelo Departamento de Terrenos de Dubai. Hoje, os direitos de propriedade, arrendamentos de longo prazo, garantias imobiliárias, etc. estão sujeitos a registro obrigatório no registro relevante.O registro é realizado tanto em instalações prontas quanto comissionadas, e em projetos de construção (“fora de plano”). No primeiro caso, o proprietário recebe um certificado de registro de imóveis (escritura de posse) e, no caso de registro de imóvel ainda não concluído (registro de Oqood) - o contrato inicial de venda (contrato inicial de venda). O custo de registrar a transferência de propriedade de imóveis no Departamento de Terrenos, no caso geral, é de 4% do preço de venda mais 4000 drx UAE (aproximadamente US $ 1100) pelos serviços de um centro de processamento de transações (DLD Trustee) mais um pequeno pagamento fixo (depende do tipo de propriedade registrada) para emitir um certificado.
Quais impostos um proprietário deve pagar em Dubai?
Não há impostos sobre propriedade e renda nos Emirados Árabes Unidos. Portanto, a posse de imóveis em Dubai, bem como o recebimento de renda, por exemplo, do aluguel, não acarreta consequências fiscais para o proprietário dentro da jurisdição dos Emirados Árabes Unidos. No entanto, você deve entender que o proprietário do imóvel é responsável por sua manutenção adequada e é obrigado a pagar os custos de sua manutenção (as chamadas taxas de manutenção ou taxas de serviço).
O tamanho das taxas de serviço é definido pela empresa de gestão de acordo com a associação dos proprietários (se essa associação já tiver sido criada) e aprovado pela Agência Reguladora do Mercado Imobiliário de Dubai (RERA).
A taxa de manutenção inclui os custos de guarda do prédio, limpeza de áreas comuns, coleta de lixo, manutenção de infraestrutura (estacionamentos, piscinas, academias, áreas de lazer), etc. Como regra, esses pagamentos são cobrados anualmente com um ano de antecedência e, para Dubai, dependendo do projeto, variam de US $ 20 a US $ 80 por metro quadrado. m por ano.
Um proprietário de um imóvel em Dubai pode alugá-lo?
As relações entre proprietários e inquilinos em Dubai são regidas pela Lei nº 26 de 2007, bem como suas emendas. De acordo com a legislação atual, qualquer proprietário de imóvel no território do emirado de Dubai tem o direito de arrendar sua propriedade para aluguel de longo prazo. Normalmente, os imóveis são alugados por um período de um ano, seguido de renovação. Os proprietários também podem recorrer a uma empresa licenciada e transferir sua propriedade para a gerência. Nesse caso, a empresa de administração cuida de todos os problemas relacionados ao relacionamento com os inquilinos.
Que renda de aluguel um proprietário de imóvel em Dubai espera?
Se falarmos sobre os indicadores médios de mercado do retorno atual do investimento em imóveis, então, para a habitação em Dubai hoje, o indicador de renda líquida de aluguel (ou seja, renda menos o custo de manutenção de imóveis) é em média de 5 a 8% ao ano. O spread na rentabilidade se deve a diferenças no tipo e categoria de imóveis, sua localização e custo dos serviços. Além disso, os imóveis exclusivos mais caros, por via de regra, proporcionam menos retorno na forma de renda do que a habitação em massa em projetos a preços acessíveis.
Quanto ao mercado imobiliário de escritórios, hoje esses investimentos são menos atraentes em termos de receita de aluguel do que na compra de moradias. A locação de espaço de varejo (que inclui não apenas lojas, mas também pontos de atendimento, cafés, restaurantes etc.) é potencialmente capaz de gerar uma renda mais alta (até 15%); no entanto, isso depende dos parâmetros da própria propriedade, e de fatores externos a ele.
Existem restrições quanto ao custo do aluguel em Dubai?
Ao concluir um contrato de arrendamento imobiliário, as partes na transação têm o direito de concordar com quaisquer condições que não contradigam a legislação vigente. Não há restrições diretas no preço do aluguel, o que é indicado no contrato entre o arrendador e o arrendatário. No entanto, existem restrições estabelecidas legislativamente sobre o aumento do custo do aluguel na renovação de um contrato para o próximo período. Ao revisar as locações para cima, o proprietário deve ser guiado pelo índice da Autoridade Reguladora do Setor Imobiliário de Dubai (RERA), que reflete as taxas médias de aluguel para vários tipos de moradias, dependendo da área.
Quais são os requisitos para os inquilinos em Dubai?
Um inquilino de imóveis em Dubai (se não estamos falando sobre aluguel de curto prazo) pode ser apenas uma pessoa física ou jurídica com status de residente nos Emirados Árabes Unidos. Ou seja, um contrato de locação só pode ser celebrado com um cidadão dos Emirados Árabes Unidos ou um país que seja membro do Conselho de Cooperação dos Estados Árabes do Golfo Pérsico ou com um expatriado com um visto de residente.
Consequentemente, o arrendatário é uma entidade legal, deve ter o registro apropriado nos Emirados Árabes Unidos. Pode ser uma organização local, uma empresa registrada em uma zona econômica livre ou uma filial (escritório de representação) de uma empresa estrangeira.
É necessário o registro de um contrato de aluguel de imóveis em Dubai e quem está envolvido?
De acordo com as leis do Emirado do Dubai, todos os arrendamentos imobiliários em seu território devem ser devidamente registrados. O registro dos contratos de aluguel é realizado pela Agência Reguladora de Imóveis do Dubai (RERA). Especialmente para esses fins, a agência criou o sistema Ejari, que permite o registro de contratos via Internet e centros de serviços especializados. Tanto o arrendador quanto o arrendatário podem registrar um arrendamento. Até o momento, foi estabelecida a responsabilidade pelo não cumprimento do requisito de registro obrigatório, mas, de acordo com as disposições da lei, todos os participantes de transações que não foram registradas são automaticamente privados do direito de solicitar a órgãos judiciais e governamentais a proteção de seus interesses. Além disso, o registro de contratos de aluguel no sistema Ejari é necessário para a abertura de vistos de residência familiar.
Como pagar aluguel de imóveis em Dubai?
No mercado de aluguel em Dubai, assim como no restante dos Emirados Árabes Unidos, é costume pagar aluguel para o próximo ano.
Como regra, todos os pagamentos são feitos por cheque bancário. Dependendo dos termos do contrato, o valor do aluguel anual é pago por um ou mais cheques. Neste último caso, os cheques são datados em datas futuras. Por exemplo, se o número de verificações for 4, as datas das verificações corresponderão às datas no futuro a cada trimestre e, se o número de verificações for 12, elas serão datadas em intervalos de um mês. Consequentemente, na data indicada no cheque, o arrendador pode apresentá-lo ao banco e receber dinheiro da conta do inquilino. A emissão de cheques não garantidos nos Emirados Árabes Unidos é uma ofensa criminal; portanto, pagar com cheques, embora não dê 100% de garantia de aluguel, é uma maneira bastante confiável e conveniente de efetuar pagamentos.
Um proprietário que não seja um residente dos Emirados Árabes Unidos pode receber dinheiro com um cheque?
Deve-se lembrar que o período durante o qual um cheque pode ser apresentado para pagamento é de 6 meses, após o qual é cancelado. Se o cheque estiver escrito no nome de um indivíduo e não houver marca apenas na conta bancária do destinatário, a pessoa indicada no cheque, independentemente da presença de um visto de residente, poderá receber dinheiro em qualquer agência do banco emissor. Caso contrário, ou se o cheque estiver escrito no nome da empresa, o dinheiro só poderá ser recebido em uma conta bancária e a conta deverá ser aberta em um dos bancos nos Emirados Árabes Unidos. O status de residente também não é necessário. Vários bancos nos Emirados Árabes Unidos abrem contas facilmente para proprietários não residentes.
O procedimento para abrir uma conta em um banco leva menos de uma hora, e os requisitos mínimos para depositar dinheiro em uma conta para abri-la são atualmente de 5 mil drx (cerca de US $ 1.400). Se as opções de aluguel listadas não forem adequadas para o arrendador, ele poderá concluir um contrato com a sociedade gestora ou com uma agência imobiliária através da qual o aluguel foi feito. Em seguida, os cheques podem ser emitidos em nome da agência e, após receber dinheiro deles, a agência os transfere (transfere em dinheiro ou de qualquer outra maneira conveniente) para o locador. O principal neste caso é abordar com competência a questão de escolher uma empresa parceira.
Quem paga uma comissão a uma agência imobiliária? Quando o intermediário na transação é uma agência imobiliária, ele recebe uma comissão. Segundo a prática existente, o inquilino paga a comissão à agência imobiliária. Geralmente, isso representa 5% do valor do aluguel anual.
Os serviços da agência terminam após a assinatura de um contrato de arrendamento. Se o arrendador precisar de serviços adicionais da agência (representando seus interesses nos Emirados Árabes Unidos durante o prazo do arrendamento, aceitando pagamentos do inquilino, pagando os custos de manutenção imobiliária, etc.), seu custo será negociado adicionalmente.
Quem paga pela operação e manutenção dos imóveis alugados?
O inquilino e o proprietário podem concordar com quaisquer condições de aluguel; no entanto, como regra geral, o proprietário é responsável pelo pagamento de custos de manutenção (taxas de manutenção / encargos de serviço) e grandes reparos na propriedade.
Todas as despesas atuais associadas à operação do objeto arrendado, como: pagamento de água, eletricidade, ar condicionado, telefone, conexão à Internet etc., bem como reparos em andamento de imóveis, são suportados pelo inquilino. Além disso, o inquilino conecta as concessionárias dos respectivos fornecedores de forma independente e em seu próprio nome. O inquilino também paga o chamado “Taxa de moradia”, que é uma taxa municipal de 5% da renda anual. A taxa é cobrada pela Autoridade de Água e Eletricidade de Dubai (DEWA) em parcelas iguais ao longo do ano, juntamente com pagamentos por eletricidade e água. Se a unidade imobiliária não estiver conectada à água e à eletricidade (ou seja, não for preenchida), o imposto sobre a habitação não será cobrado. Apesar de o imposto sobre a habitação ter sido introduzido há muito tempo, sua ampla cobrança ainda não foi adequadamente estabelecida e ainda não está incluída em algumas contas do DEWA.
É possível ficar sem agentes de transações imobiliárias em Dubai?
Quase nenhuma transação imobiliária é completa sem agentes em Dubai, como de fato no resto do mundo. É nas agências imobiliárias, na maioria das vezes, os clientes que desejam alugar, alugar, comprar ou vender imóveis. Trabalhando no mercado, os agentes, como ninguém, possuem informações sobre quem, o que e quanto eles desejam alugar, alugar, vender ou comprar. No entanto, longe de todos os participantes profissionais do mercado, estão devidamente registrados e legalmente operando.
Quais são os requisitos para agentes imobiliários em Dubai?
Em primeiro lugar, deve-se ter em mente que, de acordo com a Ordem do Presidente do Departamento de Terrenos de Dubai nº 85 de 2006, todas as agências imobiliárias que operam em Dubai devem ter uma licença para o tipo de atividade relevante e devem estar registradas no registro especial da Agência Reguladora do Mercado Imóveis Dubai (RERA). Como as entidades comerciais nos Emirados Árabes Unidos não têm capacidade legal universal, o tipo de atividade permitido deve ser claramente indicado na licença. Por exemplo, para mediação na venda, compra ou arrendamento, esses tipos de atividades devem ser explicitamente indicados na licença.
Ao mesmo tempo, todos os agentes da empresa devem passar por um curso de treinamento adequado e receber cartões de corretagem pessoal com um número individual. Tais medidas visam principalmente proteger os direitos e interesses dos clientes e são projetadas para minimizar a possibilidade de fraude por parte dos agentes. Verifique o registro de uma agência imobiliária e de seus agentes no site oficial do Departamento de Terrenos de Dubai em www.dubailand.gov.ae.
Por que é importante que um agente seja registrado corretamente?
O mercado imobiliário de Dubai é multinacional. Compradores, vendedores, proprietários e inquilinos são geralmente estrangeiros. Onde eles podem se procurar caso algo dê errado? Portanto, uma agência imobiliária com sede em Dubai é um sério garante da transação. Além disso, um fator importante é a exigência de legislação sobre a propriedade de 100% dessa empresa por residentes locais - cidadãos dos Emirados Árabes Unidos.
De fato, na maioria dos casos, a agência imobiliária atua como terceiro na transação entre o vendedor e o comprador, garantindo os interesses de ambos.
Por exemplo, em regra, é a agência que aceita o depósito do comprador e o mantém até os acordos finais e o registro da transação. Para o comprador, isso garante a devolução do depósito se a transação não ocorrer devido à culpa do vendedor. E o vendedor, por sua vez, pode contar com o pagamento do valor do depósito como compensação se a transação não ocorrer devido à culpa do comprador.
COMO A COMPRA IMOBILIÁRIA EM DUBAI
Em seus termos mais gerais, o procedimento para a compra de imóveis em Dubai na maioria dos casos é o seguinte:
1. O comprador seleciona o imóvel que deseja comprar.
2. O vendedor e o comprador assinam um contrato de venda, que reflete todos os parâmetros da transação, em particular:
- valor da propriedade adquirida
- pagamentos adicionais associados à transação (comissão de agentes, pagamentos ao desenvolvedor, taxa de registro, reembolso ao vendedor dos custos de manutenção pagos antecipadamente, etc.)
- o período durante o qual a transação de compra e venda deve ser concluída
- termos e procedimentos para acordos
- responsabilidade das partes em caso de incumprimento das condições do contrato
3. Ao assinar o contrato de venda com o vendedor, o comprador faz um depósito (geralmente 10% do valor da propriedade adquirida).
4. O vendedor obtém uma permissão do desenvolvedor para vender sua propriedade (NOC Certificate, NOC), necessária para registrar a transação no Departamento de Terrenos de Dubai e confirma que o vendedor não possui pagamentos em atraso relacionados a imóveis.
5. Após a obtenção da permissão para vender, o vendedor e o comprador registram a propriedade em nome do novo proprietário em um dos centros de registro do Departamento de Terras (DLD Trustee).Normalmente, no momento do registro, as transações também são liquidadas.
COMO IMOBILIÁRIOS PARA ALUGAR EM DUBAI
Em seus termos mais gerais, o procedimento para alugar imóveis em Dubai na maioria dos casos é o seguinte:
1. O próprio proprietário, ou com a ajuda de uma agência imobiliária, procura um inquilino.
2. Quando o inquilino é encontrado, o arrendador assina um contrato de arrendamento com ele, que reflete todos os parâmetros da transação, em particular:
- preço do aluguel e condições de pagamento
- período de locação e termos de sua extensão
- custos adicionais associados à operação da propriedade e sua distribuição entre as partes
- responsabilidade das partes em caso de incumprimento das condições do contrato
3. Ao assinar o contrato, o inquilino paga o aluguel do ano (geralmente em cheque), bem como um depósito de segurança (geralmente 5% da renda anual).
4. Ao receber o pagamento do inquilino, o proprietário entrega as chaves, porta-chaves, cartões de acesso etc. necessários para o acesso sem impedimentos às instalações alugadas e aos objetos de infraestrutura relacionados (piscina, academia etc.), bem como cópias de documentos ( certificado de propriedade, passaporte do proprietário, etc.), locações necessárias
Atoru para conectar água, eletricidade, ar condicionado, telefone, Internet, etc.
Você pode obter informações adicionais sobre a aquisição e gerenciamento de sua propriedade no Dubai com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone. em Moscou +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected]
